Was kostet eine umfassende Modernisierung wirklich, und wie viel davon trägt der Staat? Wer sich mit dem Thema energetische Sanierung Kosten beschäftigt, findet im Netz meist nur Faustformeln und Spannen. Deshalb zeigen wir Ihnen hier ein abgeschlossenes Projekt aus dem Kreis Viersen mit allen Zahlen: Ein Einfamilienhaus aus der Vorkriegszeit erhielt ein neues Dach, eine gedämmte Fassade und neue Fenster. Insgesamt flossen rund 187.000 Euro in die Bausubstanz, wovon etwa 45.900 Euro über Förderung und Steuerermäßigung zurückkamen. Wir haben das Vorhaben von der ersten Bestandsaufnahme bis zum letzten Verwendungsnachweis begleitet.
Die Ausgangslage: ein Haus mit Substanz, aber ohne Dämmung
Das Gebäude stammt aus einer Zeit, in der Wärmeschutz baulich praktisch keine
Rolle spielte. Entsprechend zeigte die Bestandsaufnahme ein vertrautes Bild:
Das Steildach war lediglich mit einer dünnen Zwischensparrenlage versehen, die
Außenwände bestanden aus ungedämmtem Mauerwerk, und die Fenster stammten noch
aus den 1980er-Jahren. Zwar war die Bausubstanz grundsätzlich gesund, doch der
Energiebedarf lag weit über dem, was heute vertretbar ist. Zudem stand ohnehin
eine Dachsanierung an, weil die Eindeckung ihr Lebensende erreicht hatte –
und genau solche Zeitpunkte sind ideal, um energetisch mitzudenken, statt
später ein zweites Mal ein Gerüst zu stellen.
Der Sanierungsfahrplan als Grundlage
Bevor der erste Handwerksbetrieb beauftragt wurde, haben wir einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt. Dieser Schritt lohnte sich hier gleich doppelt. Zum einen legte er die Reihenfolge fest, sodass die Maßnahmen aufeinander aufbauten, statt sich gegenseitig zu entwerten. Zum anderen erhöhte der iSFP die geförderte Infestitionshöhe von 30.000 € auf 60.000 € pro Jahr, dazu brachte er im Förderjahr 2025 einen Bonus von fünf Prozentpunkten zusätzlich zur Basisförderung. Aus 15 Prozent wurden damit 20 Prozent – bei einer Investition in dieser Größenordnung ein Unterschied von mehreren tausend Euro.
Maßnahme 1: Dachsanierung mit Aufsparrendämmung
Den größten Einzelposten bildete das Dach mit rund 69.000 Euro. Da die Eindeckung ohnehin erneuert werden musste, fiel die Entscheidung auf eine Aufsparrendämmung: Sie liegt als durchgehende Schicht über den Sparren und vermeidet dadurch Wärmebrücken deutlich zuverlässiger als eine reine Zwischensparrenlösung. Fördertechnisch musste das Dach einen U-Wert von höchstens 0,14 W/(m²K) erreichen – ein Wert, der ohne moderne Dämmstoffe und sauber ausgeführte Anschlüsse nicht zu halten ist. Ebenso wichtig war die luftdichte Ebene, denn eine Dämmung wirkt nur dann wie berechnet, wenn warme Innenluft nicht durch Fugen in die Konstruktion gelangt und dort kondensiert.
Mehr zu den beiden Verfahren lesen Sie in unserem Beitrag Dachdämmung von Steildächern.
Maßnahme 2: Fassadendämmung mit WDVS
Die Außenwände erhielten ein Wärmedämmverbundsystem für rund 60.000 Euro. Gefordert war hier ein U-Wert von maximal 0,20 W/(m²K), was bei ungedämmtem Bestandsmauerwerk einen erheblichen Sprung bedeutet. Neben der reinen Dämmstärke entschied vor allem die Detailplanung über das Ergebnis: Fenster- und Türlaibungen, Rollladenkästen, Balkonanschlüsse und der Übergang zum Sockel sind die Stellen, an denen Wärme konzentriert entweicht.
Nebenbei erhöhte sich durch die Dämmung die Oberflächentemperatur der Innenwände, wodurch das Raumklima behaglicher wurde und das Risiko für Schimmel an kalten Ecken sank.
Maßnahme 3: neue Fenster mit Dreifachverglasung
Für den Fenstertausch wurden rund 58.000 Euro aufgewendet. Die Förderung verlangt bei Fenstern einen Uw-Wert von höchstens 0,95 W/(m²K), was in der Praxis eine Dreifachverglasung mit thermisch getrenntem Rahmen bedeutet. Entscheidend war allerdings nicht allein das Produkt, sondern der Einbau: Ein hochwertiges Fenster verliert seinen Vorteil, sobald die Anschlussfuge zum Mauerwerk undicht ausgeführt wird. Deshalb haben wir auf eine fachgerechte Abdichtung nach innen und außen geachtet. Hinzu kommt ein Aspekt, den viele Eigentümer unterschätzen: Weil neue Fenster das Gebäude deutlich luftdichter machen, braucht es ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6. Ohne geregelten Luftwechsel steigt die Feuchtelast in den Räumen, und genau daraus entstehen später Schimmelschäden. Weitere Details finden Sie in unserem Beitrag Fenstertausch mit BAFA-Förderung.
Zwei Förderwege statt einem – das war der entscheidende Hebel
Bei den Fenstern und der Fassadendämmung lief die Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude beim BAFA. Für die Fenster ergaben sich daraus 11.600 Euro Zuschuss, für das Wärmedämmverbundsystem 12.000 Euro – jeweils 20 Prozent der förderfähigen Kosten inklusive iSFP-Bonus. Beim Dach stieß diese Variante jedoch an ihre Grenze, weil die förderfähigen Ausgaben je Wohneinheit und Jahr gedeckelt sind. Deshalb haben wir diese Maßnahme stattdessen über die Steuerermäßigung nach § 35c Einkommensteuergesetz abgewickelt. Dort gelten dieselben technischen Mindestanforderungen, die Ermäßigung beträgt ebenfalls 20 Prozent, verteilt sich allerdings über drei Veranlagungszeiträume. Für das Dach ergaben sich so 13.800 Euro.
Hinzu kam in allen drei Fällen die Förderung der Fachplanung und Baubegleitung, die mit 50 Prozent bezuschusst wird. Für Energieberatung und Architektenleistung summierten sich die Honorare auf ca. 17.000 Euro, wovon 8.500 Euro erstattet wurden. Unterm Strich standen damit rund 187.000 Euro Investition etwa 45.900 Euro an Förderung und Steuerermäßigung gegenüber – also knapp ein Viertel der Bausumme. Welcher Weg sich für Ihr Vorhaben rechnet, klären wir in unserer Fördermittelberatung.
Was dieses Projekt über die Kosten einer Sanierung verrät
Drei Dinge lassen sich aus diesem Vorhaben mitnehmen. Erstens zahlt sich die Planung vor dem ersten Auftrag aus, denn der Sanierungsfahrplan hat die Förderquote um fünf Prozentpunkte gehoben und damit ein Vielfaches seines eigenen Honorars eingespielt. Zweitens lohnt es sich, nicht blind auf einen einzigen Förderweg zu setzen: Erst die Aufteilung zwischen Zuschuss und Steuerermäßigung machte die volle Summe nutzbar.
Zusätzlich zu der Förderung wäre es möglich gewesen, einen vergünstigtes Darlehen der KfW für die Einzelmaßnahmen in Anspruch zu nehmen, Details dazu finden Sie hier: BAFA oder KfW Förderung
Beachten Sie bitte, dass sich die Förderbedingungen seit diesem Projekt geändert haben. Die genannten Sätze galten im Förderjahr 2025; seit Juli 2026 ist eine neu gefasste Richtlinie in Kraft, die Fördersätze, Boni und Höchstgrenzen verschiebt. Was derzeit gilt, lesen Sie in unserem Beitrag BEG Einzelmaßnahme Förderung 2026. Eine unabhängige Einordnung bietet zudem die Verbraucherzentrale.
Ihr Projekt im Kreis Viersen
Planen Sie etwas Ähnliches? Dann lassen Sie uns zunächst über Ihr Gebäude sprechen, bevor Sie Angebote einholen. Im kostenfreien Erstgespräch klären wir, welche Maßnahmen bei Ihnen sinnvoll sind und welcher Förderweg dazu passt. Wir beraten Sie im gesamten Kreis Viersen sowie in Mönchengladbach, Kempen und Heinsberg; alle Standorte finden Sie auf der Übersicht Energieberater Niederrhein.
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